مسکن دولتی گروگان ملاک ها - مجله آی سیب

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی ها نشان می دهد انجماد املاک و زمین های دارای ظرفیت و استعداد ساخت وساز در درون شهرها از سوی ملاکان حقوقی در نبود اهرم های موثر و بازدارنده مالیاتی باعث شده است طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که به تازگی از سوی دولت شروع شده است نیز با معضل کمبود زمین برای اجرا همراه شود. این موضوع منجر به اکران ناقص این طرح در فاز اول، یعنی اولین مرحله ثبت نام از متقاضیان شده است.

در حالی که مطابق با مفاد قانون جهش تولید مسکن که دو ماه قبل یعنی 24 شهریور ماه ابلاغ شد، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای چهار سال پیاپی در دستور کار دولت سیزدهم قرار گرفت اما، عملا در فاز اول که ثبت نام از متقاضیان برای واحدهای مسکونی این طرح است، تامین زمین در 14 استان با بن بست روبرو شد. این در حالی است که در 17 استانی که دولت در آنها اقدام به ثبت نام از متقاضیان کرده است نیز به علت کمبود شدید زمین در محدوده داخلی شهرها (به خصوص در کلان شهرها ومراکز استان ها)، عمدتا قرار است واحدها در حومه شهرها و شهرهای تازه احداث شوند.

بررسی ها درباره جزئیات اجرای طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال نشان می دهد، هم اکنون ثبت نام از متقاضیان تنها در 500 شهر از مجموع بیش از 1300 شهر کشور شروع شده است. در حالی که این طرح مختص به همه شهرهاست و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کل کشور هدف گذاری شده است. آن طور که متولی مسکن اعلام کرده است و در اطلاعیه های مربوط به شرایط ثبت نام متقاضیان و جغرافیای ساخت این واحدها در مرحله اول آمده است، دولت فعلا ثبت نام از متقاضیان در شهرها و استان هایی را شروع کرده است که در آن شهرها و استان ها زمین در اختیار دارد و فعلا در هر جا که ثبت نام شروع نشده است دولت هنوز پیروز به تامین زمین برای ساخت واحد نشده است.

آن طور که بررسی ها نشان می دهد فعلا دولت تنها در 17 استان کشور پیروز به تامین زمین شده است و در همین 17 استان هم ثبت نام از متقاضیان شروع شده است. این استان ها شامل البرز، آذربایجان شرقی، آذربایجان غربی، اصفهان، بوشهر، تهران، خراسان رضوی، خوزستان، سمنان، سیستان و بلوچستان، قزوین، گیلان، فارس، مازندران، مرکزی، یزد و هرمزگان هستند. این در حالی است که به علت عدم تامین زمین در داخل بسیاری از شهرهای واقع در این استان ها، عمده ساخت وسازها در شهرهای تازه اطراف شهرهای مادر انجام خواهد شد.

با این حال در 14 استان هنوز ثبت نام شروع نشده است که مهم ترین علت آن عدم تامین زمین برای ساخت یک میلیون مسکن در این استان هاست. هر چند دولت اعلام کرده است به محض تامین زمین در این استان ها نیز ثبت نام از متقاضیان وعملیات اجرایی ساخت واحدها شروع خواهد شد. این 14 استان عبارت است از: استان های قم، کرمانشاه، کردستان، چهارمحال و بختیاری، لرستان، گلستان، کرمان، همدان، ایلام، کهگیلویه و بویر احمد، خراسان شمالی، خراسان جنوبی، زنجان و اردبیل .

ثبت نام از متقاضیان یک میلیون واحد مسکونی در سال، در حالی تنها در 17 استان کشور و عمدتا در شهرهای تازه شروع شده است که کارشناسان انبوه سازی مسکن در حومه شهرهای مادر را گران ترین و دشوارترین راستا برای تامین مسکن می دانند. به علت عدم برخورداری اراضی حومه شهرها از خدمات زیربنایی و روبنایی یا عدم کفایت خدمات ایجاد شده برای شهرهای تازه در سال های اخیر به منظور بارگذاری جمعیت بیشتر، ساخت وساز در این منطقه ها برای دولت به ساخت وسازی گران تبدیل می شود. برآوردهای کارشناسی که اخیرا اجرا شده است نشان می دهد تامین خدمات برای زمین های بکر حومه شهرها به ازای هر واحد مسکونی مبلغی حول و حوش 200 میلیون تومان هزینه در بردارد. این هزینه در صورتی که این ساخت وسازها در داخل شهر انجام شود به علت برخورداری اراضی داخل شهر از خدمات زیربنایی و روبنایی صفر خواهد بود.

دو علت چسبندگی دستگاه ها به زمین

اما سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آنکه آیا واقعا در 14 استانی که هنوز دولت پیروز به تامین زمین ساخت مسکن در آن نشده است و همچنین در درون شهرهای 17 استانی که ثبت نام یک میلیون واحد مسکونی در آنها شروع شده است واقعا زمین وجود ندارد؟

پاسخ این سوال این است که در همه این شهرها و استان ها زمین وجود دارد و حتی به موجب قانون ملاکان حقوقی اعم از شرکت ها، سازمان ها، وزارتخانه ها و همه نهادهای عمومی که این اراضی تحت مالکیت و در اختیار آنها واقع شده است موظف به واگذاری رایگان این اراضی به وزارت راه وشهرسازی برای ساخت واحدهای مسکونی شده اند. اما این دستگاه ها ونهادها دست کم بنا به دو علت مهم از واگذاری این اراضی به دولت برای ساخت مسکن خودداری می کنند. این موضوع نه تنها در این دولت و در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی، بلکه در همه دولت ها و در جریان اجرای همه طرح های تامین مسکن تجربه شده است. چسبندگی دستگاه ها به این اراضی به قدری زیاد است که تا به امروز حتی تکلیف قانونی نیز حریف ملاکان حقوقی برای واگذاری اراضی به وزارت راه وشهرسازی نشده است. حتی در تهران نیز برخلاف برخی تصورات مبنی بر نبود زمین مناسب برای ساخت وساز حجم قابل توجهی اراضی قابل ساخت در اختیار و تحت مالکیت ملاکان حقوقی واقع شده است. اما دستگاه ها و نهادها به دو علت کاملا تعیین از واگذاری این اراضی به نفع ساخت وسازهای دولتی خودداری می کنند. اولین علت به ریسک صفر نگهداری زمین های بلااستفاده مربوط می شود. در نبود مالیات های بازدارنده برای مقابله با ملاکی زمین و بی استفاده ماندن اراضی مستعد ساخت وساز، بسیاری از دستگاه ها و نهادها تمایلی به واگذاری زمین های خود ندارند. از سوی دیگر عایدی قابل توجه ملاکی برای دستگاه ها و نهادها به علت تورم بالا در بازار زمین، ملاکی را برای این دستگاه ها به امری پرسود تبدیل کرده است. در ضمنً تورم بلندمدت زمین در همه سه دهه اخیر از تورم مسکن بیشتر بوده است. از این رو و دست کم بنا به این دو علت عمده، دستگاه ها و نهادها تمایل و انگیزه ای برای واگذاری اراضی در اختیار خود به وزارت راه وشهرسازی ندارند.

نکته مهمی که وجود دارد آن است که به موجب ماده 10 قانون جهش تولید مسکن که در روز 24 اردیبهشت 1400 ابلاغ شد، همه دستگاه ها، نهادها، شرکت ها و وزارتخانه ها موظف شدند ظرف دو ماه از ابلاغ این قانون زمین های تحت مالکیت خود را در کلیه نقاط کشور واگذار و به رایگان تحویل وزارت راه وشهرسازی بدهند. اما در حالی که دیروز دقیقا دو ماه از ابلاغ قانون و اتمام مهلت قانونی تعیین شده برای دستگاه ها به منظور واگذاری اراضی در اختیار خود به وزارت راه وشهرسازی گذشت اما عملا در 14 استان کشور زمین تامین نشده است. این در حالی است که در اطلاعیه های مربوط به ثبت نام در طرح ساخت یک میلیون مسکن، به صراحت از محدودیت دولت برای تامین زمین خبر داده شده است. سوال دیگری که در این زمینه مطرح است آنکه آیا این ماده قانونی و قوانین دیگری که به موجب آنها دستگاه ها موظف به واگذاری اراضی خود به وزارت راه وشهرسازی برای اجرای طرح های تامین هستند دارای ضمانت اجرایی است؟ در همه تجربه های قبلی که دولت ها برای اجرای طرح های مسکن از دستگاه ها خواستند تا زمین های خود را در اختیار وزارت راه وشهرسازی قرار دهند، این زمین ها واگذار نشد. این موضوع یک پیام مهم را در خود جای داده است مبنی بر اینکه قفل ملاکی روی اراضی بلااستفاده با هیچ قانونی باز نخواهد شد؛ مگر با وضع و اجرای قانون مالیات سالانه از املاک و زمین های مسکونی!

در صورت وضع و دریافت این مالیات ها نه تنها ریسک صفر ملاکی برای دستگاه ها و سازمان ها به خاتمه می رسد بلکه در پی اجرای این قانون با توجه به منابع و شرایط بودجه ای و هزینه ای آنها، ملاکی به امری هزینه بر برای آنها تبدیل می شود و در نتیجه آنها ترغیب به عرضه این املاک در اسرع وقت به وزارت راه وشهرسازی می شوند.

قرعه کشی در مسکن دولتی

جریان ملاکی روی اراضی دولتی به قدری در کشور شدید است که در اطلاعیه های مربوط به ثبت نام وشرایط دریافت واحد مسکونی در قالب طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال آمده است: با توجه به محدودیت زمین، متقاضیان نهایی به اندازه ظرفیت از بین متقاضیان تایید شده انتخاب می شوند. این موضوع به آن معناست که حتی متقاضیان بعد از انجام فرآیند ثبت نام و حتی بعد از آنکه واجد همه شرایط گفته شده شناخته می شوند در همه شهرها مشمول دریافت واحد نخواهند شد. بلکه در مکان هایی که دولت با محدودیت زمین برای ساخت واحد روبرو است متقاضیان نهایی به صورت قرعه کشی از بین متقاضیان واجد شرایط معرفی خواهند شد.

این موضوع نشان می دهد اگرچه دولت از ابتدا عزم داشت با توجه به نیاز موجود به مسکن اقدام به ساخت واحد های مسکونی در منطقه ها مختلف کند اما جریان ملاکی در شهرها واستان ها به قدری شدید است که در برخی از شهرها عملا امکان تامین زمین و واگذاری واحد به همه متقاضیان واجد شرایط وجود ندارد و دولت عملا ناچار به قرعه کشی برای واگذاری واحدهاست. این شرایط نشان می دهد، حبس زمین و اراضی در اختیار ملاکان که اتفاقا خیلی از ملاکان زمین، حقوقی ها مثل شهرداری ها، نهادهای عمومی و دستگاه های دولتی هستند، دولت را با مشکل روبرو کرده است. تا الان، این انجماد ملکی، مسائل و مسائل زیادی در بازار مسکن ایجاد کرده بود اما این بار، برای دولت هم دردسرساز شده است. در واقع هم اکنون غفلت از رفع حبس املاک با مالیات، طرح دولت را به بن بست رسانده است. کارشناسان معتقدند اگر مالیات سالانه بر دارایی ملکی وضع و دریافت شود، همه دستگاه ها اقدام به عرضه سریع املاک منجمد خود کرده و اصلی ترین نهاده تولید مسکن که بیش از 75 درصد قیمت تمام شده را شامل می شود، به واسطه انجمادزدایی، کاهش پیدا می کند.